Étude de cas : Création d’une ASL mixte

L’aménageur met en place une Association Syndicale Libre (ASL) pour une opération immobilière incluant 23 lots libres et un macro-lot de 25 logements. Il est confronté à une problématique spécifique liée aux droits de vote et à la répartition des charges. Il sollicite notre expertise pour la création de l'ASL et la rédaction des statuts adaptés.

Problématique : La Répartition des droits de vote

Les statuts actuels prévoient que chaque lot, indépendamment de sa taille, dispose d'un droit de vote unique. Cela crée un déséquilibre potentiel dans la prise de décisions, car le macro-lot, représentant 25 logements, aurait le même poids votant que n'importe quel lot libre, bien que représentant un nombre bien plus important de résidents. De plus, la répartition des charges se fait sur une base différente, ce qui pourrait entraîner des inéquités financières entre les propriétaires des lots libres et ceux du macro-lot.

Analyse des impacts et des risques potentiels

Impacts

• Gouvernance : Le droit de vote équivalent entre les lots libres et le macro-lot peut entraîner une sous-représentation significative des intérêts des propriétaires de lots libres.
• Financier : La répartition des charges basée sur le nombre de logements crée une charge financière disproportionnée pour les détenteurs du macro-lot si l'on considère leur représentation dans les votes.

Risques

• Conflits : Le manque d'équité dans la représentation et la répartition des charges peut conduire à des conflits internes et à une gestion difficile de l'ASL.
• Juridique : Non-conformité aux attentes des propriétaires initiaux peut mener à des contestations judiciaires concernant la validité des statuts.

Solutions proposées et recommandations

• Maintien des Statuts Actuels : Encourager l'aménageur à conserver les statuts existants car ils offrent une structure de vote équilibrée, où le macro-lot ne bénéficie pas d'une influence disproportionnée.
• Clarification lors de l'AG Constitutive : Utiliser la première Assemblée Générale pour clarifier et potentiellement ajuster les règles de répartition des charges, si les colotis le jugent nécessaire.

Avantages

• Simplicité : Maintenir les statuts actuels simplifie le processus juridique et administratif sans nécessiter un accord unanime difficile à obtenir pour la modification des statuts.
• Équité de Vote : Chaque lot ayant une voix, la représentation est équitable et prévient les déséquilibres de pouvoir.
• Flexibilité : Modifications possibles via une AG extraordinaire, permettant des ajustements basés sur l'expérience vécue par les colotis.