Comparaison des ASL avec d’autres formes de propriété collective

Quand on parle de propriété collective, on pense souvent à la copropriété qui gère les espaces et équipements communs dans des ensembles immobiliers verticaux. Cependant, ce n’est pas la seule forme existante. Moins connues car moins présentes sur notre territoire, les associations syndicales libres (ASL) et les associations foncières urbaines libres (AFUL) représentent également d’autres formes de propriété collective avec chacune leurs spécificités et leurs avantages.

La gestion des espaces et équipements communs d’un lotissement par l’ASL

Les associations syndicales libres regroupent les propriétaires fonciers des terrains compris dans le périmètre du lotissement. Sa raison d’être consiste à gérer, administrer, entretenir et améliorer les infrastructures communes du lotissement, dont elle est propriétaire.

Le cadre juridique souple de l’association syndicale libre

Les associations syndicales libres sont régies par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et par le décret mettant en application cette dernière, datant du 3 mai 2006.

Concrètement, ces textes de lois viennent encadrer le fonctionnement et l’organisation des ASL tout en leur laissant une grande flexibilité.

Le cadre juridique des associations syndicales libres est réellement défini dans les statuts, propres à chaque ASL mais devant être conforme aux articles des textes législatifs de 2004 et 2006 cités ci-dessus.

Les statuts pouvant être modifiés par les membres de l’ASL à la suite d’un vote en assemblée générale extraordinaire, les colotis peuvent donc adapter, dans une moindre mesure, les règles de fonctionnement, d’organisation et de gestion des espaces et équipements communs de leur association. L’association syndicale libre peut donc facilement s’adapter aux besoins spécifiques de ses membres, offrant une gestion sur-mesure des projets collectifs.

Une organisation simplifiée

L’association syndicale libre s’organise de façon démocratique et bénévole autour d’un organe de gestion dénommé le bureau, composé au minimum de trois propriétaires élus lors d’une assemblée générale.

Les dépenses de l’ASL sont validées en assemblée générale et permettent de déterminer un budget prévisionnel qui donnera lieu à des appels à cotisations pour tous les membres, respectant les règles de répartition prévues dans les statuts. Par ailleurs la tenue des comptes d’une ASL est simplifiée et suit le modèle classique « recettes/dépenses », donc pas besoin de tenir une comptabilité d’engagement.

Le développement urbain par les AFUL

Une association foncière urbaine libre (AFUL) est une structure conçue pour faciliter le développement urbain et la rénovation. Les différents propriétaires se regroupent afin de réaliser des opérations d’aménagement comprenant notamment la rénovation de bâtiments ou la création d’infrastructures collectives.

Le cadre d’application des AFUL

Les AFUL sont elles aussi régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004 mais diffèrent des ASL dans leurs cas d’usage.

Elles sont principalement déployées dans les grands ensembles et constructions issues d’un regroupement de différentes parcelles cadastrées, généralement en milieu urbain. Globalement, la création d’AFUL est utilisée dans le cadre de travaux immobiliers ou de conservation de patrimoines historiques ou dans le cadre de la loi Malraux.

Une organisation structurée et financièrement sécurisée

Les AFUL se concentrent donc plus sur des projets de grande envergure, nécessitant la coordination plus ou moins étroite entre plusieurs propriétaires et, régulièrement, les services publics.

L’intervention de ces derniers inclut notamment un certain soutien financier et des subventions, permettant aux propriétaires de bénéficier d’une sécurité financière ainsi que d’un cadre bien structuré dans le cadre la réalisation de leurs projets.

Néanmoins, avec l’intervention des tiers publiques, l’autonomie des propriétaires au sein de l’AFUL peut se voir réduite, et des contraintes peuvent être imposées en échange du soutien financier dédié au projet.

Les règles de fonctionnement plus strictes des copropriétés

Les copropriétés sont régies par la loi du 10 juillet 1965 qui est complétée par la loi ALUR de 2014, la loi ELAN de 2018 et la loi CLIMAT de 2021.

Les copropriétés sont donc soumises à un cadre légal beaucoup plus stricte que les ASL et les AFUL.

Comme pour les associations syndicales libres, les copropriétés se voient définir leur cadre juridique par un document officiel similaire aux statuts dans son application, à savoir le règlement de copropriété.

Sa gestion est assurée par un syndic de copropriété, professionnel dans la majorité des cas, assisté d’un conseil syndical, ce qui diminue l’autonomie des propriétaires et leur champ d’action.

La grande différence dans la gestion d’une copropriété et des deux autres entités se fait au niveau du financier. En effet, la répartition des charges en copropriété se fait en fonction d’une quote-part qui détermineront les tantièmes. Les règles comptables sont également plus complexes que celles imposées à l’ASL ou l’AFUL, la copropriété devant faire une comptabilité d’engagement.

Contrairement à l’ASL, les appels de fonds d’une copropriété sont des provisions sur des charges courantes, et sont attachés à la personne.

Conclusion

 La copropriété, les ASL et les AFUL sont toutes les trois des formes de propriété collective différentes, par la nature des opérations qu’elles concernent et leur fonctionnement.

Les ASL gèrent et administrent les espaces et équipements communs dans les ensembles immobiliers horizontaux de façon autonome, bénévole et démocratique. Elles sont soumises à un cadre juridique souple, défini dans leurs statuts, qu’elles peuvent modifier conformément à l’ordonnance de 2004 afin de les adapter aux besoins de ses membres.

Les AFUL ressemblent fortement aux ASL mais se concentrent sur de plus grands ensembles, généralement dans le cadre de projet de rénovation et de conservation de patrimoine historique. Elles peuvent être épauler financièrement par les services publics, leur permettant une plus grande sécurité financière et une organisation plus structurée, mais moins autonome.

Enfin, les copropriétés s’adressent aux ensembles immobiliers verticaux. Elles gèrent également les infrastructures communes, mais avec un cadre juridique plus stricte. La gestion d’une copropriété se fait généralement par un syndic professionnel, tenu de respecter les règles de gestion et d’organisation déterminées dans la loi du 10 juillet 1965 et les textes de lois complémentaires (loi ALUR, loi ELAN, Loi Climat).

Pour aller plus loin, nous vous invitons à télécharger notre kit informatif sur l’ASL et la copropriété, ci-dessous.