Comment s’organise et se déroule une AG lorsqu’il y a une copropriété dans l’ASL ?

Une association syndicale libre regroupe tous les propriétaires, particuliers ou professionnels, d’un bien immobilier défini dans le périmètre du lotissement. Sont donc membres de l’association aussi bien les détenteurs d’une maison individuelle que les détenteurs d’un appartement dans un macro-lot. L’adhésion à l’ASL se fait automatiquement à la signature de l’acte d’acquisition du bien auprès du notaire, notifiant le consentement de l’acquéreur à intégrer l’association.

L’ASL a pour mission de gérer et d’administrer les espaces et équipements communs du lotissement, dont elle devient propriétaire après leur transfert par acte notarié. Tous les membres de l’association syndicale agissent dans l’intérêt commun du lotissement en participant à la gestion et l’administration des aménagements communs et de l’ASL.

La répartition des droits de vote des membres de l’ASL

Comme dit précédemment, des macro-lots (ensemble de plusieurs logements), souvent gérés par des syndics de copropriété ou des bailleurs sociaux, peuvent être intégrés au périmètre d’un lotissement, et donc être membres de l’ASL.

Comme pour tous les membres, les détenteurs de ces immeubles possèdent une ou plusieurs voix en fonction des statuts. Les documents juridiques de l’ASL peuvent prévoir un nombre d’attributions des droits de vote différent selon les spécificités de l’opération.

Le premier cas de figure est la répartition des voix au nombre de lot.
En résumé, un terrain, peu importe le nombre de logements et le nombre de propriétaires dessus, ne représente qu’un seul droit de vote. Chacun des propriétaires représente un pourcentage de voix lors du suffrage, par exemple 0,25 si un terrain est divisé en 4 logements.

A l’inverse, la répartition des voix peut se faire en fonction du nombre de logement. Les différents propriétaires de logements présents sur un même terrain possèdent alors chacun un droit de vote. La répartition des voix est donc identique entre un propriétaire de lot et un propriétaire de logement dans un ensemble immobilier.

On peut également avoir une clé de répartition spécifique en fonction du rapport entre le nombre de copropriétaires et de détenteurs de maisons individuelles. Afin d’avoir plus d’équilibre entre tous les colotis, peu importe leur type de logement, les statuts vont déterminer une répartition permettant aux copropriétaires d’être suffisamment représentés lors des votes sans qu’ils ne soient majoritaires.

Par exemple, dans un lotissement avec 20 villas et 3 macro-lots comptant au total 60 logements, la répartition des voix peut se faire comme suit :

• Les vingt villas représentent chacune une voix
• Chaque copropriété représente cinq voix chacune

Dans les trois cas précédemment évoqués, les statuts peuvent également prévoir un plafond ne pouvant pas être dépassé dans la répartition des droits de vote. Généralement, les statuts prévoient que le nombre maximum de voix pour un seul propriétaire ne dépasse pas 50% des voix de l’association syndicale libre. En fonction des spécificités du lotissement, le nombre maximum de voix par propriétaire peut être abaissé afin de garantir un mode de gestion plus démocratique.

Il est important de préciser que 2 propriétaires indivis d’un même bien immobilier, conjoint ou non, ne possèdent qu’une seule voix. De même, ils ne peuvent pas se présenter à plusieurs dans le bureau.

Par ailleurs, il faudra que le bureau, qui organise et anime les assemblées générales, soit vigilant concernant les règles de majorité et de quorum définies dans les statuts, propre à chaque AG.
Généralement, il est prévu une majorité simple pour les décisions relevant d’une AG ordinaire comme le vote du budget prévisionnel, le renouvellement ou non des différents contrats, l’élection du bureau etc... Et une majorité des deux tiers ou des trois quarts pour les décisions relevant d’une AG extraordinaire comme la modification des documents juridiques ; l’acquisition ou la cession de terrains au nom de l’ASL ou encore les dépenses dépassant un certain montant, en fonction de ce qui est indiqué dans les statuts.

Comment est représentée une copropriété lors des AG de l’ASL ?

Tous les membres de l’association syndicale libre doivent être convoqués aux assemblées générales. Les modalités et délais d’envoi des convocations sont déterminés dans les statuts. Généralement il faut les faire parvenir par courrier avec accusé de réception 15 jours avant l’AG.

Seul le représentant d’une copropriété membre de l’ASL reçoit la convocation, il doit ensuite en informer les copropriétaires.

Le représentant lors des assemblées générales de l’association syndicale libre peut être défini selon les statuts ou le fonctionnement direct de la copropriété. Selon les cas, les pouvoirs peuvent être transmis à un syndic professionnel, un syndic bénévole ou aux membres du conseil syndical.

Les représentants doivent faire voter, en assemblée générale de copropriété, un mandat de représentation pour les assemblées générales d’ASL. Une fois mandaté, à court ou long terme, le syndic ou le conseil syndical pourra exprimer les votes de toute la copropriété pour les prises de décisions de l’ASL, et devra en rendre compte à l’ensemble des copropriétaires.

Conclusion

Lors de la rédaction des statuts, le lotisseur doit s’assurer d’une répartition équitable des voix pour les votes en assemblée générale. En fonction des spécificités de son opération, il pourra répartir les voix par rapport au nombre de lots, de logements ou avec des règles spéciales afin d’assurer une bonne représentation de tous les propriétaires sans pour autant donner trop de pouvoir à une entité plus qu’une autre.