Cas client : Régulariser le transfert de propriété des espaces et équipements communs d'une ASL livrée depuis plusieurs années.

Un aménageur avait finalisé, cinq ans plus tôt, un lotissement résidentiel composé d’une cinquantaine de lots, regroupés au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL).
Pensant avoir achevé l’ensemble des démarches administratives au moment de la livraison, il a récemment découvert qu’il était toujours juridiquement propriétaire des espaces et équipements communs (voirie, espaces verts, réseaux, portail d’entrée, etc.).
Cette erreur, passée inaperçue pendant plusieurs années, posait désormais de sérieux problèmes et risques de responsabilité.

Problématiques rencontrées

L’aménageur se retrouvait face à une situation délicate :

• Les colotis pensaient être collectivement propriétaires des parties communes via l’ASL ;
• L’aménageur, sans le savoir, assumait toujours la responsabilité civile et patrimoniale de ces biens ;
• Aucune mutation de propriété n’avait été formalisée par acte notarié.

Ce constat a soulevé un risque important de contentieux et de mise en cause de responsabilité en cas d’incident sur les équipements communs.

Conséquences et risques

Cette situation exposait l’aménageur et l’ASL à plusieurs conséquences :

• Absence de transfert juridique de propriété au profit de l’ASL ;
• Impossibilité pour l’ASL de souscrire des contrats d’entretien ou d’assurance sur les équipements ;
• Risque de sinistre non couvert (accident, dégradation, chute, etc.) ;
• Blocage administratif pour tout projet de travaux ou de cession ;
• Responsabilité de l’aménageur engagée, même après la livraison du lotissement.

En pratique, cette confusion fragilisait la gouvernance et pouvait remettre en cause la conformité du projet.

Analyse détaillée

Notre analyse a mis en évidence plusieurs causes :

• L’ASL avait bien été constituée, mais le transfert des biens communs n’avait jamais été acté ;
• Aucune délibération formelle de l’assemblée n’avait entériné la reprise des biens par l’association ;
• Les documents de livraison ne faisaient pas mention explicite de la cession des équipements ;
• La gestion du lotissement s’était poursuivie de manière informelle par les colotis, sans cadre légal clair.

Cette omission, fréquente dans les opérations d’aménagement, résultait d’une confusion entre livraison technique et transfert juridique.

Solutions et recommandations

Nous avons accompagné l’aménageur dans une démarche complète de régularisation :

• Audit technique et foncier pour identifier les parcelles et équipements concernés par le transfert.
• Rédaction d’un projet d’acte de cession des biens communs à l’ASL, établi par un notaire.
• Mise à jour du plan de composition et du plan parcellaire afin de préciser les emprises concernées.
• Convocation d’une assemblée générale extraordinaire de l’ASL pour approuver la reprise de propriété et la prise en charge des équipements.
• Signature et enregistrement de l’acte notarié, avec publication au service de publicité foncière.
• Centralisation et archivage de l’ensemble des documents sur notre plateforme de gestion ASL pour assurer la traçabilité du transfert.

Résultats et avantages

En quelques mois, le transfert de propriété a été régularisé et officialisé.
L’ASL est désormais pleinement propriétaire et responsable de ses équipements, et l’aménageur a pu clôturer définitivement son intervention sur le lotissement.

Les bénéfices constatés :

• Sécurisation totale du projet ;
• Fin des responsabilités résiduelles de l’aménageur ;
• Mise en conformité de l’ASL vis-à-vis des tiers (administrations, assureurs...)
• Documentation complète et centralisée, facilitant la gestion future par le bureau de l’ASL.