Les différences de charges et de cotisations entre une ASL et une copropriété ?

Il ne faut pas confondre l’association syndicale libre et la copropriété. Bien que leur fonctionnement puisse parfois sembler similaire sur certains points, elles diffèrent notamment au niveau du cadre légal. Une ASL est régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004 complétée par le décret du 3 mai 2006
ainsi que les articles R442-7 et R442-8 du code de l’urbanisme. Elle bénéficie d’une certaine souplesse juridique, lui permettant de régir elle-même une grande partie de son cadre juridique dans ses statuts. La copropriété est, quant à elle, régie par la loi du 10 juillet 1965, complétée entre autres par la loi ALUR, la loi ELAN et la loi Climat.

Des dépenses similaires entre l’ASL et la copropriété

Si on mélange souvent les règles de fonctionnement et d’organisation de l’association syndicale libre et de la copropriété, c’est en partie car leur objectif est identique, à savoir gérer et administrer les espaces et équipements communs. On retrouve alors des similitudes dans les différentes charges administratives et d’entretien.

Les dépenses de l’association syndicale libre

Dans son objet, l’ASL a pour mission de gérer et entretenir les espaces et équipements communs. Ce qui signifie qu’elle devra faire face à un certain nombre de dépenses, qu’elles soient obligatoires ou non, ré- currentes ou ponctuelles.
Selon la nature des équipements constitutifs du lotissement il peut y avoir plus ou moins de contrats, comme :

• Les différentes assurances obligatoires ou recommandées, notamment l’assurance en Responsabilité Civile,
• Les contrats d’abonnement auprès de fournisseurs d’électricité et d’eau,
• L’entretien des espaces verts, d’une pompe de relevage ou station d’épuration autonome etc... D’autres dépenses peuvent avoir un caractère plus exceptionnel comme par exemple, la coupe d’un arbre, des travaux de voiries ou encore la modification des statuts.

Ces dépenses sont à la charge, selon les statuts, soit de l’ensemble des membres soit de certains colotis dans le cas où un équipement ne concernerait que certains lots.

Les dépenses de la copropriété

Les dépenses d’une copropriété sont globalement similaires à celle de l’association syndicale libre, évoquées ci-dessus.
On peut toutefois distinguer :

• Les charges communes générales à l’ensemble des copropriétaires selon leur quote-part individuelle,
• Et les charges spéciales qui incombent soit à un bâtiment en particulier ou soit aux copropriétaires

concernés par des équipements spécifiques.

Des règles comptables qui diffèrent

Pour les ASL :

Comme le prévoit l’article 33 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, « le budget de l’association doit être voté en équilibre réel. », c’est-à-dire que les dépenses doivent être couvertes par des recettes propres à l’ASL.

Par conséquent, l’ASL vote en assemblée générale ordinaire le budget prévisionnel ainsi que le montant de la cotisation annuelle de chaque coloti. La clé de répartition est souvent simple et ramenée au lot sans pondération de surface. Néanmoins il est utile de se reporter aux statuts à ce sujet, il peut y avoir des spécificités.

Il peut être prévu dans les statuts une autonomie du bureau à engager des dépenses dites nécessaires, sans avoir à passer par une validation en AG. Généralement ce montant reste limité. A contrario, les dépenses importantes doivent être votées en assemblée générale extraordinaire.

La tenue des comptes d’une ASL est assez simple, il suffit de raisonner en recettes et dépenses. Il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité d’engagement.

Pour les copropriétés :

Selon l’Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. »

L’approbation des comptes est soumise au vote en assemblée générale. La convocation comprend les 5 annexes comptables :

• Annexe 1 : État financier
• Annexe 2 : Compte de gestion général et budget
• Annexe 3 : Compte de gestion pour des opérations courantes et le budget prévisionnel par clés de répartition
• Annexe 4 : Compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles -Annexe 5 : L’état des travaux et opérations exceptionnelles

La copropriété est tenue de faire une comptabilité d’engagement, souvent élaborée par le syndic professionnel en charge de la gestion de l’ensemble immobilier.

Des systèmes d’appel à cotisation opposés

Pour terminer, les systèmes d’appel à cotisation d’une association syndicale libre et d’une copropriété sont diamétralement opposés.

Pour les ASL :

Selon l’article 31 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 : « Les redevances syndicales sont établies annuellement et réparties entre les membres en fonction des bases de répartition des dépenses déterminées par le syndicat. Ces bases tiennent compte de l’intérêt de chaque propriété à l’exécution des missions de l’association. »

La répartition des fonds, validés lors de l’assemblée générale, se fait souvent en fonction du nombre de logements ou lots dont les colotis sont propriétaires.
Les cotisations dues, sont rattachées au bien compris dans le périmètre de l’ASL et non à son propriétaire. La cotisation ainsi due est réputée appartenir à l’ASL, ce qui pourra avoir un impact en cas de vente du bien. Au regard du budget moyen géré par une ASL, les cotisations sont très souvent annuelles, mais il peut s’avérer nécessaire de prévoir des modalités de paiement fractionnées lorsque les budgets de fonctionnement sont élevés. La loi n’impose aucune provision aux ASL pour d’éventuels travaux à venir.

Pour les copropriétés :

Selon l’Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »
Contrairement à l’ASL, les appels de fonds d’une copropriété sont des provisions sur des charges courantes, et sont attachés à la personne.

Quand une copropriété est dans le périmètre d’une ASL :

Dans le cas où une copropriété fait partie du périmètre d’une ASL, il est rappelé que le syndicat des copropriétaires n’est pas membre de l’ASL puisqu’il n’est pas propriétaire d’un bien dans le périmètre de l’opération. Ce sont donc bien les propriétaires inclus dans la copropriété qui sont membres de l’ASL. Ce qui signifie que l’ASL devrait appeler les cotisations auprès de chaque copropriétaire. Mais dans la pratique c’est bien une cotisation globale qui est appelée, charge au syndic de répartir auprès de chaque copropriétaire.