Créer une ASL, une obligation légale en lotissement ?

Dans son opération de création d’un lotissement, le lotisseur se confronte à de nombreuses questions juridiques, notamment en ce qui concerne la gestion et l’administration des espaces et équipements communs. Pour répondre à ce besoin, il peut transférer la propriété de ces infrastructures collectives à une association syndicale libre qu’il aura préalablement créée ou directement aux différents propriétaires compris dans le périmètre de l’opération.

Le fonctionnement d’une association syndicale libre

Une Association Syndicale Libre (ASL) est une entité juridique qui regroupe les propriétaires compris dansle périmètre d'un lotissement. Elle a pour objet la gestion et l’administration collective des infrastructures et services communs, tels que les voies d'accès, les espaces verts ou l'éclairage public par exemple.

Elle est régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004 complétée par le décret du 3 mai 2006, qui lui permet de bénéficier d’un cadre juridique relativement souple, qui sera surtout défini dans les statuts de l’ASL, que ses membres peuvent adapter à leurs besoins spécifiques afin de garantir un fonctionnement simple à appliquer et une gestion sur-mesure des projets collectifs.

Une association syndicale libre suit un modèle de gouvernance bénévole et démocratique. Toutes les décisions sont votées en assemblée générale pour les colotis, et mises en application par un syndicat bénévole, appelé bureau, qui est élu à la majorité par les membres de l’ASL pour une durée déterminée dans les statuts.

L’ASL est-elle obligatoire dans un lotissement

Le lotisseur a l’obligation de transférer les espaces et équipements communs aux propriétaires d’un terrain au sein du lotissement ou de les rétrocéder à la commune.

Dans le deuxième cas de figure, si la mairie récupère l’intégralité des infrastructures collectives, le lotisseur n’a pas nécessité à créer d’ASL étant donné que les biens communs basculent dans le domaine public.

Cependant, si la commune ne récupère qu’une partie ou aucun de ces infrastructures, l’aménageur devra alors faire le transfert de propriété aux colotis.

Deux options s’offrent à lui :

• Créer une association syndicale libre regroupant tous les propriétaires du lotissement et lui transférer les espaces et équipements communs
• Diviser la propriété des infrastructures communes et associer un quote-part à chaque terrain vendu. Les colotis deviennent alors propriétaires en indivision, par exemple d’un huitième s’ils sont huit, des objets communs au moment de la signature de l’acte d’achat du terrain.

Toutefois, la gestion des biens communs par l’ASL apporte un cadre légal et donc de meilleures garanties quant àl’entretien et l’améliorations de ces espaces, et donc une meilleure qualité de vie dans le quartier.

La gestion des espaces et équipements communs par l’ASL ou en indivision

L’association syndicale libre permet de donner un cadre juridique aux propriétaires pour faciliter la gestion et la bonne tenue des infrastructures communes du lotissement.

Ses membres doivent répondre à des obligations et bénéficient de différents droits.

Elle encadre notamment les modalités de prise de décisions des propriétaires en ce qui concerne leurs biens communs. Les résolutions sont adoptées ou rejetées par des votes en assemblée générale qui respectent les règles de majorité et de quorum prévues dans les statuts de l’ASL, contrairement à l’indivision ou chaque décision doit être prise à l’unanimité des propriétaires, ce qui est souvent bloquant et peut mettre en danger la qualité des infrastructures qui ne sont alors pas ou peu entretenues.

De plus, l’association syndicale libre permet une répartition des charges ou des recettes équitable et contrôlée entre ses différents membres. Les membres ont donc l’obligation légale de répondre aux différents appels à cotisations, permettant d’alimenter le budget de l’ASL et donc de répondre à ses frais de fonctionnement et d’entretien des espaces communs.

En indivision, avec l’absence de règlement organisant la gestion des espaces et équipements communs, il est difficile d’obliger les propriétaires à respecter les appels de fonds et à pourvoir des actions en justice pour les en obliger, du fait de l’absence de personnalité morale.

Il est également beaucoup plus simple pour les colotis en ASL de souscrire à une assurance en Responsabilité Civile qu’en indivision. Cette assurance est obligatoire pour les associations syndicales libres. En indivision, l’absence de personne morale freine les assureurs à délivrer ce type de contrat, étant donné que les biens collectifs appartiennent, par quote-part, à plusieurs propriétaires physiques, contrairement à l’ASL qui est seule propriétaire.

Les étapes de création de l’ASL

Pour créer une association syndicale libre, le lotisseur ou les colotis doivent suivre différentes étapes obligatoires.

La première d’entre elle consiste à rédiger les statuts conformément à l’ordonnance du 1er juillet 2004, les enregistrer en préfecture et les publier au Journal Officiel des associations, ce qui validera la création de l’ASL.

Conclusion :

Le lotisseur n’a pas besoin de créer d’association syndicale libre dans son lotissement si l’intégralité des espaces et équipements communs sont rétrocédés à la mairie, et basculent donc dans le domaine public. Si jamais la commune de souhaite pas récupérer l’ensemble des infrastructures, il devra en transférer la propriété aux colotis, en indivision ou par le biais d’une association syndicale libre. Cette dernière apporte bien plus de garanties, de sécurité, de simplicité et de pérennité aux propriétaires dans leur gestion et administration des espaces et biens collectifs en lui donnant un cadre juridique souple et ajustable pour répondre aux besoins spécifiques, contrairement l’indivision.